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絶対得する?!住宅ローンの選び方。

2020-06-02

今回は、住宅ローンの話です。

住宅ローンは、今どれくらいの種類があるかご存知ですか。

約5000種類があります。

これから、家を建てる方は、この5000種類の中から自分にあった住宅ローンを選ばなくてはなりません。

今は、地元の地方銀行の他にもモバイルモゲージなどもありますので、選択の幅が広がり迷ってしまいますね。

 

さて、金融機関の特徴です。

 

まず、一番多いのが地元の地方銀行を利用するケースです。

金利もそこそこ、岐阜では、信金、十六、大垣共立、Jaなども事務手数料は、一律横並びです。

地元企業との関係も強く、給料振り込みも同じ場合が多く一番使いやすいといえます。

 

次にモバイルモゲージです。

モバイルモゲージというのは、住宅ローンだけを扱うネット金融機関です。

ネット上で、申し込みもでき、便利だといえますが、顔が見えない分不安もありますね。

ただ、個性的な商品も多く見てみるのもいいかもしれませんが、住宅ローンには、諸費用や繰り上げ返済の条件や借り換えなどいろんな絡みもありますので、ここでちゃんと住宅ローンを勉強してみてから、聞いてみてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

それから、フラット35です。

フラット35は、その名前のとおり35年間固定金利という商品です。

政府系の金融機関住宅金融支援機構というところがやっています。

35年固定で、一般的な住宅ローンで全額融資で借りるととても金利が高くお勧めできません。

しかし、個人事業主や病歴をお持ちの方は、一般の金融機関で借りることができない場合も多く、フラット35でないと借りられない方もいらっしゃいます。

団信が任意なのも特徴です。

 

おおざっぱな分類ですが、金融機関には、いろんな業務があり、その特性によっても住宅ローンの性格が違います。

住宅ローンのサービスには、大きくわけて3つあります。

 

金利

諸費用

実行タイミング

です。

 

 

 

 

 

 

 

 

金利については、どなたもよくご存知でしょう。やっぱり低い方がうれしいですよね。

しかし、住宅ローンを決める要素は、金利だけを考えていては、ダメです。この後に出てくる諸費用も大きく影響します。

 

諸費用は、

事務手数料

保証料

登記料

団体信用生命保険

火災保険

などです。

 

一般的に、この諸費用いくらくらいかかるかご存知でしょうか。

もちろん借入額にもよりますが、安い方で120万円くらい、高い方ですと250万円くらいかかります。

この金額も予算に入れておかないと後で大変なことになりますね。

 

事務手数料は、この地方の地方銀行だと1口55000円です。(違うところもありますので銀行に直接聞いてくださいね)

ですが、多くの銀行で2%前後の事務手数料を取る所もあります。

ポーチ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一方で保証料ですが、事務手数料を2%前後取る所は、多くの場合保証料無料とうたっているようです。

地元の金融機関は、保証料を約2%くらいとるところが、多いようです。

つまり3000万円借りて、60万円くらいという計算になりますね。

しかし、保証料は勤め先の信用度や本人の信用度によってわかってきますので、事前審査などで確かめてみることが良いと思います。

私の経験では、3000万円で150万円の保証料が必要な方がいらっしゃいました。

 

次に、登記料です。

登記料は、土地については、所有権移転登記、抵当権設定登記。住宅については、表示登記、所有権保存登記、抵当権設定登記が必要になります。

また、価格も司法書士さんによってかなり違いますが、50万円前後になる場合が多いと考えます。司法書士さんに相談してみてください。

 

次に団体信用生命保険です。

これは、一般の金融機関は、必ず入る必要があります。名義人が亡くなったとき、住宅ローンの残高がチャラになるあれです。

フラット35は、任意になっていますので、どちらかを選ぶことができますが、不加入ですと、名義人が亡くなった後も返済義務は消えずに、家族が払っていかなくてはなりません。

病歴などがあって、団信に入ることができない方以外は、加入したほうが良いでしょう。

住宅ローンの団信は、今特約がとても手厚く、8大疾病や高度医療、本人ではなく奥様の婦人系のがんなどの一時金、通院入院費などもついている場合が多いです。

多くは、金利に0.2~0.3%上乗せするタイプが一般的です。

住宅ローンの特約は、是非考えてみる必要があると思います。特に40代以降のリスクの高い年代の方は必須として考えておきましょう。

その上で生命保険の見直しをするのが得になることでしょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

次に火災保険です。

火災保険も多くの種類があり、また、かけ方によっても価格が違います。

現在は、多くの方が地震保険とセットで入られます。

また、災害が頻発しているので、毎年のように保険料が上がっています。

 

 

さて、3つめのサービスは、融資実行のタイミングです。

基本住宅ローンは、完成時にしか、支払われません。

しかし、多くの場合建築会社は、契約金、着工金、上棟金、完成金と分けて代金を回収します。

住宅ローンは、完成の時に支払われますから、完成金は、大丈夫ですが、契約金、着工金、上棟金が不足します。

そのため、お客様は、つなぎ融資という別の融資を一時的に組んで、支払いに備えます。

つまり、つなぎ融資から、契約金、着工金、上棟金を支払い最後、住宅ローンが実行されたときに、完成金を支払い、その他の代金でつなぎ融資を支払います。

しかし、つなぎ融資は、一般融資ですから3%近い金利が必要になります。

なので、金融機関の中には、住宅ローンの支払いを早い段階、たとえば、着工の段階で実行してくれる金融機関もあります。

これが、3つ目の住宅ローンのサービスです。

 

以上で、住宅ローンの説明をさせて頂きました。

金利や実行タイミングなどで有利な金融機関などのご質問は、直接スタッフにお聞きいただくか、見学会、家づくりカフェ、セミナーなどでも説明していますので参加してみてください。

 

 

さあ、次は、事前審査をしてみましょう。

具体的に、動くことによって家づくりの資金計画がわかります。

また、事前審査も注意しなければいけないことがいくつかあります。

住宅ローンも100%誰でも借りられるわけではありません。

次回は、事前審査についてお話ししますね。

では、See you  next  time.

 

 


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